相続した土地の取得費がわからないときは？

相続した土地や建物を売却すると譲渡所得として所得税がかかることがあります。不動産の売却額が取得額と譲渡費用を上回る場合です。そこで、重要になってくるのが取得額。故人が購入した不動産であればわかるでしょうが、先祖代々の土地であれば、取得費はわかりようもありません。こんなときは売却額の５％を取得費として計算することができます。

所有期間が５年を超える不動産を売ったときの税額の計算方法

相続時の取得費とは

相続で取得した不動産を売却したときの取得費は、故人が買い入れたときの購入代金や建築代金、購入手数料などが基になります。建物については、減価償却費相当額を引いて取得費とします。相続人が支払った登記費用も取得費に含まれます。

取得費がわからない場合、国税庁は、売却額の５％を取得費として計算することを認めています。例えば、土地建物を5,000万円で売ると、250万円を取得費とすることができます。しかし、この場合は、相続人が払った登記費用は取得費に含めることはできません。

譲渡費用とは

土地や建物を売るために支出した費用。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取壊し費用などが該当します

相続財産の取得の時期はどう判定？

故人が取得した時期が相続人に引き継がれます。故人が取得した時から相続人が譲渡するまで５年以上（譲渡した年の元旦まで）あれば、長期譲渡所得と判定され、上記の計算方法となります。

特例があります

①取得費の加算

相続によって取得した土地・建物を売却した場合、取得費には特例があります。相続税額のうちの一部を取得費に加算することができるのです。この特例を受けるには、相続税の申告期限から３年以内に売却しなければなりません。

②3000万円控除

令和５年末までに、相続して空き家となっている居住用家屋や、居住用家屋と敷地を売ったときは、譲渡所得の金額から最高３０００万円を控除できます。

主な要件は以下の通りです。

• 亡くなる直前まで故人が住んでいて、故人以外に住んでいる人がいなかった
• 相続から譲渡までの間に、住んだり事業に使ったりしていなかった（つまり空き家）
• 昭和５６年５月３１日以前に建築された
• 譲渡の時に耐震基準を満たしている
• 亡くなった日から３年となる年の年末までに売る
• 売却代金が１億円以下
• 相続財産を売った場合の取得費の特例などを受けていない

老人ホームに入所していても、入所直前まで故人が居住していた家屋は、一定の要件を満たせば控除が受けられます。また、居住用家屋を取り壊してから敷地を売った時も控除を受けられます。

単独登記でも贈与税はかからない

なお、不動産を換価分割するには、いったん単独で登記する場合、共同で登記する場合の二通りがあります。単独登記だと名義人が換価代金を分配することになりますが、この際には贈与税はかかりません。

関連条文
▽所得税法33条
３　譲渡所得の金額は、（中略）それぞれその年中の当該所得に係る総収入金額から当該所得の基因となつた資産の取得費及びその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除し、その残額の合計額（中略）から譲渡所得の特別控除額を控除した金額とする。
▽所得税法基本通達３８－９
固定資産（業務の用に供されるものを除く。以下この項において同じ。）に係る登録免許税（登録に要する費用を含む。）、不動産取得税等固定資産の取得に伴い納付することとなる租税公課は、当該固定資産の取得費に算入する。

所得税法など