権利証って、そもそもなんですか

権利証は本人確認手段です

昔の紙の不動産権利証（登記済証）は、現在、登記識別情報というパスワ―ドのような１２桁の符号に切り替わっています。紙とデータではずいぶん違いますね。しかし、パスワードで代替できるということは、本質をよく表しています。権利証は、本人確認の手段でしかないのです。その名のように「権利を表す証書」ではありません。

登記識別情報のイメージ

登記申請書にハンコ

登記済証には、なじみがある方が多いでしょう。固い表紙がついていて、金庫やタンスの奥にしまわれていたアレです。これは、売買契約書などの登記原因証書か登記申請書の副本に、登記官が「登記済」のハンコを押し、受付年月日、受付番号、順位番号を記載したものです。登記が完了したときに、不動産を買った人などの登記権利者に交付されました。

法務局が一から作るのではなく、申請側が出した書類にハンコを押すだけという点からしても、補助的な性格が浮かびます。

登記済証が必要になるのは、元の登記権利者だった名義人が、不動産を売却するなどして、登記申請するときです。登記済証を持っているのは名義人しかいないはずなので、法務局は、これによって本人確認していたわけです。

紙からデータへ

ところが、世の流れで、この登記済証が使いにくくなりました。オンライン申請の開始です。紙ベースの書類は、オンラインで提出することも交付することも難しく、新しい本人確認手段として登記識別情報が考案されました。紙がデータに化け、１２桁の数字やアルファベットの列になったのです。不動産登記法が改正され、平成17年春から切り替わりました。紙の権利証も従来通り登記申請で使えます。

登記識別情報は、登記が完了すると、名義人となった申請者に登記識別情報通知書で知らされます。識別情報が漏れないよう、用紙を織り込んで糊付けされます。

登記識別情報通知の見本

登記識別情報に廃止論も

同じ本人確認手段とはいえ、登記済証と登記識別情報には、紙とデータの違いのほか特性に異なる点があります。「登記識別情報は本人確認手段にはならない」などとして導入前から否定的な意見があり、今も廃止論があります。

家の本棚に、無造作においていると、家族は誰でも登記識別情報を見ることができてしまいます。これは、昔なら大騒ぎした「家から権利証をもちだした」のと同じことになります。複数の人が知っているなら、本人確認手段として用をなしません。

また、登記識別情報を見られたときは、法務局に失効の申出をすることができますので、通知書を見ただけでは、その情報が有効か失効しているか判断できません。このため申請の前に法務局に有効証明を請求するなど手続きの負担が増えています。

関連条文
▽旧不動産登記法第６０条
登記官カ登記ヲ完了シタルトキハ登記原因ヲ証スル書面又ハ申請書ノ副本ニ申請書受附ノ年月日、受附番号、順位番号及ヒ登記済ノ旨ヲ記載シ登記所ノ印ヲ押捺シテ之ヲ登記権利者ニ還付スルコトヲ要ス（後略）
▽不動産登記法第２条
十四　登記識別情報　（前略）登記名義人が登記を申請する場合において、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるものをいう。
▽不動産登記事務取扱手続準則第３７条２
（前略）登記識別情報を記載した書面（以下「登記識別情報通知書」という。）は，（中略）バーコードその他これに類する符号を記載した部分が見えないように用紙を折り込みこれを被覆し，その縁をのり付けするものとする。

不動産登記法など