法務局にある「地図」「公図」「地積測量図」の違いってなに？

相続では、法務局に行って土地の所在地や形状を知るために図面を取得することがあります。申請書には「公図」「地図」「地積測量図」「土地所在図」「建物図面」となじみのない言葉も並んでいます。どう違うのでしょうか。

区画と地番を示す

法務局にある「地図」は、私たちが一般的にイメージする地図とは大きく異なり、土地の区画と地番を示すことに特化した図面です。この点では「公図」と「地図」は同じです。違うのは、作られた時期です。「地図」のことを含めて「公図」と呼ぶ慣例もあり、区別がややこしくなる原因となっています。ここでは狭い意味の「公図」を見ていきます。

地図のサンプル

「公図」は明治の遺産。正確さは期待できない

「公図」は、古い地図です。もともとは、今のような精密な測量機器のない明治時代に作成されたものです。正確ではありません。土地のだいたいの位置や形状を示す程度のものです。

測量器のほかにも正確ではない理由があります。「公図」は税金の計算の基となっていた図面だからです。今は法務局にある「公図」は、昭和２５年まで税務署が管理していまいした。

「税金の基礎なら正確だろう」と思われる方もおられるでしょう。実際はその逆です。所有者としては、土地が小さいほど税金が安くなるので、できるだけ記録される土地が小さくなるように申告しました。今の技術で測量した面積が、公図よりずいぶん大きいことはよく、よくあることです。

「地図」は土地を正確に表現

法務局に本来、備え付けたいのが「地図」です。「地図」には、土地の境界、面積、距離、形状、位置を正確に記されています。不動産登記法の１４条に規定されているので「１４条地図」ともいいます。

なぜ正確かというと、国土調査法に基づき、自治体職員が行った地積調査によって作成されているからです。これを「地積図」といい、法務局に送られると「地図」と呼ばれます。

こうした「地図」で国内全エリアをカバーしようとしていますが、まだできていません。そこで、「地図」に代わるものとして法務局に備え付けているのが「公図」です。

「地積図」は市町村役場にも備え置かれていて、こちらはそのまま「地積図」と呼ばれます。地積調査では、「地積図」のほかに「地積簿」も作成されます。「地積簿」の方は、法務局で土地登記簿を書き換える基礎資料となります。

地積図と地積簿サンプル

地積調査７２年

地積調査は、主に市町村が主体となって行っています。戦後の農地改革の際に、登記簿上の面積や公図の不正確さが問題になり、昭和２６年に国土調査法が制定され、地籍調査が開始されました。令和３年度末時点の、地積調査の進捗率は５２％となっています。都市部や山村部で調査が遅れています。

地積調査の流れ

• 住民への説明会
• 一筆地調査
  所有者が立会い、境界を確認
• 地積測量
  一筆ごとの正確な測量実施
• 地積測定・地積図作成
  筆界点をもとに正確な地図を作り、面積を測定
• 地積図の閲覧
• 登記所への送付

土地所有者が提出する「地積測量図」

「地積測量図」は、登記申請をする際に土地所有者が法務局に提出する書面です。行政側が作るものではありません。「地図」がまとまった地域での各筆の位置、形状、大きさを表示しているのに対し、「地積測量図」は１筆の土地についての測量結果を記載しています。「土地所在図」も１筆の土地に関するもので、その所在を表示します。「地積測量図」とセットになっていることが多いです。

地積測量図サンプル

「建物図面」は詳しい位置を示す

「建物図面」は、道路からの距離など建物の位置を表示した図面で、各階ごとの形状や寸法を表示した「各階平面図」とセットになっています。

建物図面サンプル

関連条文
▽不動産登記法１４条
登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
２　前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
３　第一項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする。
４　第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。
（以下略）

不動産登記法